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第十四屆中國房地產科學發展論壇主要觀點匯總
上傳時間:2023-12-18

2023年11月22日,由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題,加快探索房地產業發展新模式,以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

本次論壇特別邀請了第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦,住建部政策研究中心副主任浦湛,中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立,清華大學土木水利學院副院長吳璟等全國知名的專家和學者,從宏觀經濟形勢、行業發展趨勢、行業發展面臨的風險和機遇等多個方面進行了專題論述。
第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦在論壇中就當前宏觀經濟形勢表示:中國經濟目前正處于從高速增長到中速的轉型期,也正是最為復雜和迷茫的階段。今年以來,我國經濟擺脫疫情影響,逐步進入恢復回升軌道,但二季度以后,需求不振,預期不穩成為影響經濟快速回升的主要原因,我國經濟發展方式亟待實現從高速增長向高質量發展的轉型。
從需求端的基本面來看,重要耐用消費品、房地產、基建已經達到歷史峰值,將進入減速期。發展型消費將帶動消費結構升級,需求結構已經出現重要變化。當前消費增長較快的是與基本公共服務密切相關的發展型消費。房地產投資比例在下降,以制造業、基建、房地產三駕馬車為代表的投資格局已經轉變為服務業、采礦業、農業。
從供給端的基本面來看,受需求影響,很多傳統產業進入下行通道,尤其房地產行業下行過快過深引發了全局性的沖擊。
雖然面臨這樣復雜的經濟形勢,但現階段中國還有兩大新增長潛能:第一,“橫向需求空間”。進一步縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結構上的差距,包括全部消費和非生產性投資、用于民生的基建項目、服務業投資等差距。更需要關注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體,把他們的收入或者消費水平往上提一提,就會產生非常大的需求的潛力。擴大橫向需求空間重點在需求側,對穩住包括房地產行業在內的很多傳統行業意義巨大。
第二,“縱向升級動能”,是指提升產業的技術含量和附加價值。通過我們和發達國家產業結構上的差異相對比,可以發現他們主要的產業技術和附加價值很高,怎么補上這個缺口?第一是現有產業價值鏈的提升,第二是新技術推動的未來產業,這個過程中數字技術和綠色轉型將會為縱向升級全面賦能。
關于房地產行業未來的需求將產生在哪些主要方向,劉世錦認為,核心還是城鄉融合發展的問題。未來中國的城市結構在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化,即大批中小城鎮的發展,這是中國下一輪城市化發展的一個新重點。所以把這些發展起來以后,房地產還有相當大的空間。包括基礎設施建設,通過軌道交通等,把不同小城鎮連接在一起,空間也相當大。
住建部政策研究中心副主任浦湛就房地產行業發展新模式作了深入的論述:房地產行業探索建立新的發展模式是為了要改變舊的發展模式,要消除高負債、高杠桿、高周轉”模式的弊端。同時,也是實現房地產行業供給側結構性改革,幫助房地產行業實現從“有沒有”向“好不好”進行轉變,適應房地產行業高質量發展的需求。
要實現房地產行業新的發展模式,則須實現2個“重構”和2個“健全”。2個“重構”一是指要重構房企開發融資銷售方式,建立“人、房、地、錢”的長效調控機制;二是要規劃建設配售型保障性住房,不斷完善租賃住房,提高二手房地產交易效率。
特別是在重構開發融資銷售和調控方式方面,要引導房地產企業負債率、杠桿率有序下降,優化企業資產負債結構。在融資方面一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,包括增加股權融資、優化項目開發貸款以及配合商品房預售制度改革對開發貸款作適應性的調整、支持持有運營融資。在監管方面,通過健全房地產金融宏觀審慎監管制度,更好地發揮逆周期調節作用來平滑風險。
2個“健全”是指,在存量房屋維修更新改造方面,要健全存量房屋維修改造更新機制,包括房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度;在提高居住品質和服務方面,針對美好居住生活的目標導向,要健全好房子的標準、居住社區的工作標準以及物業管理和服務的標準。
中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立著重論述了房地產金融風險與防范。他首先分析了當前房地產行業主要金融風險的形成原因和類型,細致闡述了“三道紅線”政策的重要意義和產生的重大影響。
他認為當前房地產行業仍然存在著兩項重大風險。一是流動性風險,2022年底出臺的“金融十六條”并沒有切中行業發展要害,沒有從根本上幫助企業解決流動性風險。二是資產減值風險,除一線城市外的其他城市土地儲備存在減值風險。
今年七月以來,多項房地產刺激政策出臺,但政策效果低于預期。其中主要原因是“藥不對癥”,市場癥結在于開發企業出現了債務風險,而當前政策著力點是刺激需求。刺激需求、改善市場預期固然重要,但在開發企業還沒有擺脫風險的情況下,刺激需求就要打折扣。所以,不解決開發企業的債務風險,就難以讓房地產市場復蘇。
對于如何化解房地產企業金融風險,尹中立建議一是建議統一思想認識。對當前房地產市場存在的風險需要有正確判斷,形成救市的共識;二是建議設立“中國住房銀行”參與處置房地產企業的債務風險?!爸袊》裤y行”的資本金來自財政部發行的特別國債,以國家信用在資本市場發行債券融資。其功能是向房地產開發企業提供流動性支持,為實施國家住房保障制度提供金融政策;三是建議完善房地產金融監管制度建設。房企集中出現債務風險暴露了房地產金融監管的缺陷,建議參照金融機構的監管標準來監管大型房企。
清華大學土木水利學院副院長吳璟深入分析了當前房地產市場住房需求的新趨勢,他認為:當前我國城鎮住房市場的供求關系已經發生重大變化,經過連續幾年的高速發展以后,全國新建商品住房銷售面積已經連續兩年下跌,2023年已經跌回至2014年的水平。當前商品住宅市場的城鎮新增住房需求規模正在從增量時代向存量時代過渡,盡管對新建商品住宅的需求有所下降,但是仍具備保持近十萬億平方米這個量級的水平。人均住房面積提升、“空關”住房、城市間人口流動、住房拆除等都是影響城鎮新增住房需求規模的因素,房地產有理由在中長期保持樂觀,關鍵是要把握市場中的結構性機會。
從需求端來看,在城市內,住房數量短缺問題解決后,追求高品質居住生活是今后發展的必然趨勢,因為急劇提升的小規模家庭需要舒適的居住空間;同時已有住房家庭的住房也需要升級。從城市間來看,城市間人口的遷移也會帶來城鎮新建住房市場的結構性機會。
從城市內來看,目前我國多數城市傳統上有很低的租金房價比或者很高的房價租金比,在“房住不炒”背景下,房價要保持穩定,需要從產品端破除這樣的悖論。較為簡單或者說可行的一種辦法,是對租購并舉有一個新的理解。對于新畢業的大學生或者年輕群體,提供長租公寓吸引他們來租賃比較合適。而對于出售型為主的市場來講,一個很重要的問題就是要提供新的所有權溢價點。

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